El mercado hipotecario español cerró 2025 con cifras que no se veían desde antes del giro monetario. Más operaciones, tipos estabilizados y una demanda contenida que volvió a moverse. Pero ese buen tono no se traducirá en una guerra comercial abierta. La banca entra en 2026 con una estrategia clara: seleccionar al cliente y el importe antes que competir por volumen.
Así lo refleja el análisis de RN Tu Solución Hipotecaria, que detecta un cambio de foco en las entidades. El mensaje es sencillo: mejores condiciones para perfiles de alta solvencia y préstamos de mayor cuantía, y un listón más alto para el resto. No es una retirada del mercado. Es una criba.
El perfil que sí interesa a los bancos
Las cifras orientan la oferta. Préstamos por encima de los 300.000 euros y hogares con ingresos mensuales superiores a 4.000 euros concentran la atención comercial. Para estos clientes, la banca está dispuesta a ajustar precios, comisiones y vinculaciones. Pero lo hace caso a caso, sin convertir esas condiciones en un escaparate general.
Un ejemplo habitual en este segmento es el profesional con contrato indefinido, ahorro previo elevado y bajo endeudamiento. En ese escenario, la negociación se abre y las entidades reaccionan rápido si detectan riesgo de perder la operación. La competencia existe, pero es quirúrgica.
No buscan volumen, buscan calidad
Desde la intermediación hipotecaria se resume así: las entidades no están persiguiendo cuota, sino rentabilidad ajustada al riesgo. Ricardo Gulias, portavoz de RN Tu Solución Hipotecaria, lo expresa con claridad: cuando un cliente encaja en el perfil objetivo, la respuesta del banco es inmediata. Si no, las condiciones se endurecen o la operación se enfría.
Esta dinámica explica por qué dos compradores pueden recibir propuestas radicalmente distintas el mismo día. Uno accede a tipos ajustados y flexibilidad. El otro se enfrenta a más garantías, más vinculación y menos margen de negociación.
Prudencia pese a los tipos estables
Aunque los tipos siguen siendo atractivos en términos históricos, la banca no ha bajado la guardia. La incertidumbre macroeconómica, la inflación y la evolución del empleo pesan en la toma de decisiones. El arranque de 2026 no invita a asumir riesgos innecesarios.
En este contexto, mejorar márgenes se ha convertido en prioridad. Eso no implica cerrar el grifo, pero sí evitar una carrera a la baja que erosione la rentabilidad. El recuerdo de ciclos anteriores sigue presente.
Dos mercados bajo el mismo techo
El resultado es un mercado hipotecario a dos velocidades:
- Rentas altas con acceso a hipotecas competitivas, negociación real y cierta flexibilidad.
- Perfiles medios o ajustados que afrontan más exigencias, mayor aportación de ahorro y procesos más largos.
Para estos últimos, el acceso al crédito no desaparece, pero requiere más preparación. Ajustar expectativas, reforzar el perfil financiero y, en muchos casos, apoyarse en asesoramiento especializado para comparar ofertas y entender la letra pequeña.
El papel creciente de la intermediación
En este escenario selectivo, los intermediarios ganan peso. Su valor no está solo en buscar el tipo más bajo, sino en presentar la operación de forma que encaje en los criterios del banco. Un detalle en la estructura de ingresos o en el calendario de pagos puede marcar la diferencia.
Además, la intermediación permite detectar oportunidades puntuales que no aparecen en la oferta estándar. Esas hipotecas “a medida” que el banco no publicita, pero concede si el perfil lo justifica.
Qué esperar en los próximos meses
Todo apunta a que 2026 consolidará esta estrategia. No habrá un cierre del crédito, pero sí una segmentación más visible. La banca crecerá, aunque lo hará con lupa. Y el comprador deberá adaptarse a esa realidad.
La pregunta ya no es si hay hipotecas atractivas en el mercado. La pregunta es para quién. Porque, en el nuevo ciclo, no todas las rentas compiten en el mismo tablero.
